השקעות נדל"ן בארצות הברית
חמש שנים לערך חלפו מאז שיא המשבר
הכלכלי בארה"ב, ואנו שבים לסקור את שוק הנדל"ן האמריקאי ואת ההזדמנויות
להשקעה הפתוחות בו כעת, בדגש על רכישת נכסים מניבים, ומתוכם דירות להשקעה בפרט – תחת
הכותרת הכללית של השקעות נדל"ן בארצות הברית.
השקעות נדל"ן בארצות הברית – מיתוס
מול מציאות
ראשית נאמר – יש הזדמנויות טובות
להשקעה, וזה נכון לא רק בתחום השקעות נדל"ן בארצות הברית אלא בכלל : זה נכון
לכל תחום. רכישת נדל"ן היא אחת מאופציות ההשקעה הסולידיות, אשר לרו מערבות
הון אישי שנשמר ונאגר לצורך מטרה זו : השקעות נדל"ן הופכות לעתירות סיכון
במצבי שוק בועתי ובתום עליות ארוכות של מחירים – ואם למישהו זה מזכיר את המצב
בישראל של 2010-2012 הרי שהוא לא טועה, וזו גם המדיניות הממשלתית הרשמית של מדינת
ישראל ובנק ישראל : בלימת הנסיקה המתמשכת במחירים, לכל הפחות. המצב בארה"ב
הוא ההפך ברוב המקרים, שכן שם אנו מצויים בתקופה שלאחר פיצוץ הבועה.
בועת הנדל"ן האמריקאית ומשבר 2008 –
לקראת 2013
באופן די חשוד, תיאור פריצת משבר
הסאב-פריים בארצות הברית וגל הקריסות הפיננסיות שהוא יצר בשוק האמריקאי ובהמשך
בשוק העולמי [ ואגב, האימפקט עדיין שורר – והוא בין השאר זה שאחראי על עליית מחירי
הנדלן כאן ] דומה לתיאור ההווה כאן אצלנו. ערך הנדל"ן בארה"ב נהנה ממגמה
ממושכת מאוד של עלייה, עד שעל הנייר – ובזמן מסויים גם בשטח – כל משקיעי הרהר
לפחות פעם אחת על השקעות נדל"ן בארצות הברית כמנוף כלכלי איתן ויציב. מי שעשה
זאת לפני 2008 קרא את השוק הפוך : מי שמתכנן לבצע השקעות בנדל"ן בארה"ב
במהלך 2012-2013 ייתכן וייהנה מהתזמון המושלם, כפי שנפרט להלן.
מה קרה לנדלן האמריקאי בשנים האחרונות :
ממשבר להזדמנות
צרותיו של אחד הן מקור עושרו של האחר,
אומר הפתגם הידוע, וכמו בכל תחום השקעות שההוא מציב גם תחום הנדלן האמריקאי
הזדמנויות רבות. מקורות המצב בהווה נטועים באותו משבר עולמי, שבעקבותיו הוצף השוק
בארה"ב באינספור נכסים מכל סוג, החל מדירות מגורים פרטיות ובמגדלי מגורים,
פרוייקטים של בינוי נדל"ן למגורים שנתקעו בשלבים שונים [ לרבות בשלבי גמר],
נכסי נדל"ן מסחריים בהיקף משתנה, תיירותיים – ועוד. השקעות נדל"ן בארצות
הברית הפכו בן לילה למוקד משיכה למשקיעים מהעולם כולו ועימם גם למשקיעים מישראל.
אופי ההשקעות כפוף כמובן לבעלי העניין, החל מכרישי הנדל"ן שבסבירות גבוהה,
וכתמיד, הקדימו את כולם [ האם הם מתכוננים להזדמנויות כאלה ? כן ], המשך בגופי
השקעות ששומרים תמיד את היד על הדופק [ עבורם הייתה העובדה שמחירים נחתכו בחצי
ויותר מעניינת ] וכלה במשקיעים פרטיים בסדרי גודל שונים, החל מבעלי הון אישי וכלה
במשפחות מן היישוב אשר מבקשות לעצמן אפיק יציב להשקעה לטווח בינוני או ארוך. זה לא
שנוצר קונסורציום, אלא שהתזמון קסם לרבים : כיצד זה לא עלו מאז מחירי הנדל"ן
בארה"ב ? ובכן, ראשית, הם עלו, אך לא נסקו חזרה הן בגלל החשדנות שעדיין שוררת
בציבור והן בגלל כי פשוט יש המון, והכוונה היא "המון" במונחים
אמריקאיים, הזדמנויות להשקעה ונכסים שהבנקים וגופים אחרים עדיין מציעים במחירי
רצפה – ולעיתים בשליש המחיר שנשאו אך לפני 5 שנים.
האם הגענו לתחתית ?
אחת השאלות המאפיינות משקיעים כשהם בשלב
הגישושים היא – האם הירידות נבלמו, או שמא אנו למשל רק בחצי הדרך ? מומחים לנושא
נדלן, מתווכים ובהרחבה מבצעי השקעות נדל"ן בארצות הברית טוענים שנמוך מזה
אין. יועצי השקעות רבים מצטרפים כיום, בתום מספר שנים, לחוות דעת זו וזהו הלך הרוח
הכללי : דירות להשקעה בארה"ב לא יכולות ברבן לרדת נמוך יותר, וחלקן נושאות תג
מחיר לא ריאלי [ לכוון הנמוך ]. איזורי הביקוש השונים מהווים אינדקס מכובד לגבי
מצב השוק והטיימינג של השקעות נדל"ן בארצות הברית, כאשר שיאי היבשת [ הערים
הגדולות ומרכזי העסקים שבהן ] לא חוו את אותו משבר : אלו הם מעין אזורים
אקס-טריטוריאליים, שרמת המחירים בהם נקבעת לפי הון גלובלי/אוניברסאלי שזורם מכל
העולם וביקוש שאינו רלוונטי לאזרחים ממוצעים. ההזדמנויות מתחילות לצוץ כשאנו
מתרחקים מעט ממרכזי הערים וכשאנו משקללים לכך את השוק הער של השכרת דירות
בארה"ב, שוק שמפרנס רבים ומציע עסקאות מוצלחות לשני הצדדים. חקירה קצרה של
זרם העובדים [ שהם העיקר מקרב שוכרי הדירות – אמריקאים שעושים רילוקיישן באמריקה ]
משרטטת אסטרטגיה מעניינת לגבי רכישת נכסי נדל"ן בארה"ב, במחירים שגם מי
שאינו מומחה לנדל"ן יכול לשים לב שהם מחירי רצפה [ וזאת בלי להשוות לעלות של
מ"ר בנוי בת"א, למשל]. בשורה התחתונה – הסבירות הגבוהה היא שלרבים מנכסי
הנדל"ן הממתינים לרוכשים בארה"ב אין לאן לרדת, באופן ריאלי. עיון קצר
ברשימות של נכסים למכירה יצביע על כך גם למי שאינו בקיא בשוק – מחירים של 30,000$ כדוגמא
לנכס 'אמיתי' [ בלי לחשב כעת מטראז' אך עם שקלול של מיקום ראוי ] מהווים הזדמנות
ריאלית להשקעה ולתשואה, באופן כללי. יועצי השקעות רבים חושבים כך והם הכתובת פעמים
רבות לשאלות מעמיקות יותר – בישראל פועלות מספר חברות מובילות המשווקות מזה שנים
ארוכות נכסים לטובת השקעות נדל"ן בארצות הברית, והמידע הקונקרטי והרלוונטי
שבידם רב, וחשוב לא פחות – מפולח.
המדובר באופציה ריאלית ומרתקת להשקעה.
מגוון הנכסים הרחב מהווה מגוון של אופציות. לנ"ל מצטרפים אספקטים של מיסוי
נכסי נדל"ן למשקיעים זרים או מקומיים [ ישנן מספר אופציות לרישום הנכס ], דמי
טיפול לקראת ביצוע העסקה ועד השלמתה ובהמשך ישנם סעיפי אחזקה שונים – אחזקת הנכס,
דמי ניהול ועוד. ישנן הוצאות המצטרפות לכך – כמו בכל השקעה, אך בשורה התחתונה אפיק
סולידי שיניב תשואה סולידית אך קבועה נחשב לראוי לבדיקה מעמיקה, ומכאן ההמלצה היא –
לבדוק.
